寿县老小区物业管理浅谈[/B]物业管理自引入中国以来才20多年，而在全国发展则普遍只有10年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。现在社会发展参差不齐，小区建设差别也非常的大，即使都是普通的小区，由于建造时间不同，物业管理的完善程度也是有很大差别的。小区的居住人群参差不齐，物业管理公司对承接老旧小区物业管理缺乏积极性，视老旧小区为—雷区。 　　寿县—古老的县城。90年代以后， 皮塘新村、红学新村、锦绣苑、四季雅苑，紫竹苑，净湖苑、安居苑、寿春苑，知春苑、观苑、丽苑、西苑新村、楚都新天地、状元苑、供销新村、紫城花园、衡安花园、天宝花园、汇通花园、等等分布在新老城区。这些小区大部分分布在老城区和新老城区结合部。这些小区一部分没有物业管理，部分有人管理但不是实际意义上的物业管理。对其深入调查分析发现主要原因是由于老小区硬件配套设施设备和居住人群的等两方面原因造成的。 　　1：硬件设施分析[/B](1)老住宅小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规范，导致房屋维修基金难落实使房屋维修难，也使小区管理成为群众投诉的热点问题。 　　(2)随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老住宅小区建设时基本没有配置专门的停车位。这导致很多小区大量存在占行车道，人行道，小区走道，绿化带停车和违章停车等行为。造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，加剧了交通拥堵，恶化了生活居住环境，给防灾安全带来一定的隐患。 　　老住宅小区居住人群主要分三类： 　　(1)老住宅小区居住的很多是老人，他们的收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，他们也不理解物业管理是有偿服务行为，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋的维护保养，小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的事情，而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来，很多老人习惯农村的生活，喜欢破坏绿化种菜，喜欢养鸡，养狗。 　　(2)老住宅小区居住的另一类人则是下岗工人或是病人等社会弱势群体，他们收入低下，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费，更是不理解物业管理收费这一观念。这使得一部分已经交纳物业费的业主的利益受到影响，业主对物业公司失去信心，不愿再交物业费。 　　（3）居住在老住宅小区的第三类人是一下外来的租赁人员。他们一般是租来临时居住的，很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业管理费有谁来交着一事情，双方相互推托，谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥，他们也会相互推托。承租人认为反正房屋不是自己的，租赁期满就会搬走，房屋的问题又不是自己的问题，物业费自然不会交；而原有业主的认为不是自己在住，自己人没在，物业也找不到自己拿钱。现在一些老住宅小区要不就是没有物业管理，要不就是一些国有单位在管理，却一直在亏损。 　　（4）居住在老住宅小区的第四类人是当年的拆迁安置户，他们开始就对拆迁他们原来的房屋有怨气，一直不愿意缴纳物业管理费。原来的拆迁户一半都有很大的院落，他可以停放自己赖以生存的人力三轮车，可以停放出去摆摊的小推车，现在他就不愿意交钱停放在车棚里，给小区其他住户带来了坏的榜样，也给管理带来了很多的不便。 　　[B]老旧小区物业管理的对策[/B]对于老旧小区，应该进一步加强扶持力度，做好宣传，改善老旧小区物业管理现状。由于老住宅小区是当前物业管理的难点和重点，也是过去在城市规划、基层设施建设中欠账较多的区域，对物业管理或社区来说，难以依赖自身努力承担起老住宅小区物业管理真正改观的重任，为此，对老住宅小区物业管理需要出台更多的扶持政策。政府应拖入更多的资金支持，改善小区的基础设施状况，一方面可以依靠有句话的旧城改造逐步淘汰一批居住条件差的老房子，改善居民居住环境。对目前还不能拆迁的老住宅，只能依靠大量财政资金的投入加以改造，为老住宅小区推行物业管理提供“硬件”环境和条件。规划部门要对老旧小区从新进行规划，比如开辟新的非机动车停车棚，利用一些宽敞的道路，绿化的拐角处规划机动车停车位。 　　对于进入老住宅区进行管理的物业公司进行补助，管辖小区经测算所需管理费，用在合理收费基础上，不足部分有政府财政给予补贴。可采用对参考老住宅小区管理的物业公司每年划拨一定的物业管理费进行补助的方式，用于弥补各企业的经营亏损。为确保补助资金的来源，可在房屋维修基金或者在新建小区的配套费中划拨，还可以通过财政拨款，建立老住宅物业管理补助专项基金等多种渠道来加以落实。 　　寿县应加快出台老住宅小区物业管理税收减免等优惠政策，切实减轻物业管理单位负担。物业管理属于微利企业，同时也承担了一定的社会职能，为下岗工人和生活困难人员提供了就业机会。目前因收费标准低和收缴率低的原因，经营状况不佳，但各种税费都按普通的企业一样收取，严重影响了物业管理企业管理老旧住宅小区的信心，建议出台对老旧住宅小区物业管理公司税收减免的优惠政策。 从老旧小区物业管理现状分析，联系现在寿县物业管理的整体现状发现物业管理存在的普遍问题中相对突出的是“三难二缺”，即物业管理收费难、小区停车难、老住宅小区物业管理实施难、老住宅小区基础配套设施和公共部位维修经费缺、物业管理公司生存信心缺。 　　通过对老旧小区物业管理难问题的研究，发现老旧小区尤其是老住宅小区由于其硬件设施落后，居住人群的特点，导致没有物业公司愿意去接手。即使有物业公司接手，服务质量相对也很差的实际情况出发。政府应该加大对老旧住宅小区的政策扶持，对于居住在老旧住宅小区居民给予一定的补助等方式减轻物业管理成本，促使物物业管理公司愿意接手老住宅小区，并且服务有一定的主动性和积极性。从业主方面入手，应该加大对业主的物业管理服务方面的宣传。改善老旧小区物业管理的现状，为我县物业管理发展提供好的环境。 　　以北街紫成花园为例：该小区现在还没有正规的物业公司管理。小区大概150户左右，老城区大部分都是这样规模的老小区，原来规划没有停车位。平均每平方2毛5分钱，平均每户100平方，每户每月25元，每年每户250元。该公司每年按足额收取物业费为37500元。（扣除每年缴纳给环卫所卫生费5000元）剩余32500， 2个保安（看门的）1个打扫卫生的。每人每年10833元，每月902元。试想每人每月900元，还没有扣除购买扫把、毛巾、车辆等办公经费和一些水费、电费。加上一些不能足额收取的物业费，每月不到900元工资只能聘用那个年纪偏大的人员，他们能给业主提供什么服务？一个正规的物业公司还有税收，最少还要有会计和出纳吧，你是物业公司经理，你愿意去接手这个贴本被骂的生意吗？ 　　（以上有部分网上摘抄。如果有不当之处，敬请原谅。）